中經記者王登海盧志坤北京報道維嘉優配平臺
在經歷擴張之后，曾在成都房地產市場力壓眾多頭部房企的興城人居，如今卻陷入巨額虧損的困境。
近日，興城人居披露的2024年債券年度報告顯示，2024年該公司營業總收入為73.66億元，較2023年的117.44億元同比下滑37.28%；凈利潤虧損20.08億元，虧損規模較上年擴大276%。
《中國經營報》記者觀察到，興城人居如今的困境與公司此前拿地策略直接相關。2021年前后，當眾多房企在“三道紅線”壓力下收縮戰線時，興城人居卻在土地市場頻頻出手逆勢掃貨。2020—2023年的4年時間里，興城人居購地支出累計超350億元，推動存貨規模從300億元增至2024年年末的706.08億元，其中開發產品（待售物業）達220.20億元，去化壓力驟增。
與此同時，房地產市場下行導致存貨跌價準備計提規模逐年擴大，2021—2024年累計計提超8億元，成為利潤“黑洞”。
擴張的另一面，興城人居的總負債從2020年的464.49億元攀升至2024年的806.57億元，資產負債率持續走高。截至2024年末，公司合并口徑有息債務達627.67億元，財務壓力日益增大。
記者就相關問題致電興城人居年報中披露的信息披露事務負責人電話時，接聽電話的工作人員稱不負責該事件，隨即掛斷電話，后續記者多次撥打其電話，均無人接聽。記者致電天眼查平臺披露的公司電話，對方則表示自己是前臺接待人員，無法轉接至相關部門。
此外，記者還分別向年報中披露的電子信箱以及公司官網對外公開的電子信箱發送了采訪函維嘉優配平臺，不過截至發稿，均未收到回復。
營收縮水
興城人居前身為成都人居置業有限公司，成立于2004年，是成都興城投資集團有限公司二級企業，主要負責成都興城投資集團的城市綜合開發運營業務，具備房地產開發一級資質。作為成都本土的國資房企，興城人居曾一度躋身成都房企銷售榜前五名，打破了全國性房企主導成都房地產市場的格局，成為成都本土房企崛起的典型代表。 然而，自2021年達到業績巔峰之后，興城人居便陷入連續3年的營收與利潤雙降困境。
數據顯示，2021年，興城人居營業總收入達224.58億元，創下近年峰值。但這一高點未能持續，自2022年起，興城人居營收開啟下滑趨勢，當年營收驟降至175.66億元，同比下滑21.78%；凈利潤驟降至0.94億元，同比降幅高達73.64%，盈利空間被大幅壓縮。
到了2023年，興城人居的營業收入進一步縮水至117.44億元，同比降幅擴大至33.15%，更是首次陷入虧損，凈利潤為-5.34億元。
而到了2024年，興城人居營收僅為73.66億元，同比再降37.27%，營收規模已不足2021年的三分之一，虧損規模進一步擴大至20.08億元，較2023年的虧損增幅達到276.30%。
在興城人居的收入結構中，房屋銷售仍是其核心業務。2024年，其房屋銷售收入為70.92億元，占比仍高達96.27%。然而，這項業務也是近年來下降最為嚴重的，從巔峰時期2021年的222.38億元一路下滑，2022年為173.82億元，2023年為114.96億元。同時，毛利率也從2020年的47.13%，大幅降至2024年的1.62%。
相比之下，公司2024年的租賃收入達到1.33億元維嘉優配平臺，同比增長55.98%，但占營收比重僅為1.8%，尚未能有效對沖地產銷售下滑的影響。酒店收入則為1.29億元，相較于上年的1.35億元略有下降，毛利率也從26.86%下降至22.45%。
對于虧損的原因，公司在年報中解釋稱，一是人才公寓項目因“優惠出售”政策原因，導致項目毛利率較低；二是公司部分位于成都市三圈層的項目因房地產市場下行，銷售去化較慢，導致資金占用成本較高；三是因房地產市場下行，2024年部分項目銷售以價換量，導致毛利空間收縮；四是部分項目住宅及車位的公允價值下行，2024年計提了存貨跌價準備；五是公司投資的部分參股住宅開發及酒店等項目，因房地產市場下行以及酒店處于經營爬坡期等原因，目前存在一定的投資虧損。
存貨壓倉
在興城人居業績持續虧損的背后，是持續攀升的存貨。
時間撥回2021年，當眾多房企在“三道紅線”壓力下收縮戰線時，背靠成都興城投資集團的興城人居卻在土地市場逆勢掃貨。2020年、2021年、2022年、2023年，興城人居購地支出分別為50.23億元、102.17億元、124.75億元、73.27億元。在中指研究院發布的排行榜中，興城人居2022年、2023年連續2年在成都拿地金額排在第一位，超過龍湖、萬科等頭部房企。
數據顯示，2021年，興城人居通過招拍掛獲取土地10塊，購地支出較2020年增長103.40%；2022年，興城人居加大投資力度，通過招拍掛在成都獲取土地16塊，購地支出較2021年增長22.09%；2023年，興城人居獲取土地7塊，土地投資力度有所收縮但仍保持一定規模。
正是這種拿地的擴張節奏，直接推動興城人居存貨規模不斷上漲。數據顯示，2019年，公司存貨賬面余額剛過300億元；到了2020年，便攀升至436.77億元；2021年再上臺階，達到540.93億元；2022年、2023年、2024年繼續水漲船高，分別為592.87億元、666.42億元、710.96億元。
土地儲備看似構筑了“資源護城河”，卻也在行業下行周期中成為沉重負擔，風險也在悄然累積。首先是興城人居不得不面對存貨跌價準備的壓力。2021—2024年，公司分別計提了9242.48萬元、9242.48萬元、1.73億元、4.88億元的存貨跌價準備，成為吞噬利潤的“黑洞”。其次項目去化困難也成為一大挑戰。這不僅使得資金占用成本大幅增加，還不得不采取以價換量的銷售策略，進而導致毛利率空間被進一步壓縮。
興城人居年報披露的信息顯示，公司存貨分為原材料、開發成本、開發產品、受托代建項目。開發成本系尚未建成，以出售、出租為目的的物業；開發產品系項目已建成、待出售的物業。
在2024年年末的710.96億元存貨賬面余額中，開發成本為489.13億元，占存貨總額的68.8%，是存貨核心；開發產品為220.20億元，占比31.0%，較上年增長30.91%，反映出竣工項目規模擴大，但也意味著去化壓力增加。原材料、庫存商品等其他存貨規模較小，占比僅0.2%。 數據還顯示，截至2024年9月末，公司累計土地儲備24塊，占地面積1647.03畝，計容建筑面積285.23萬平方米。
債務高壓
在擴張后，興城人居的債務水平也水漲船高。
數據顯示，興城人居的債務規模在近年來呈現不斷上升的趨勢。2020年，公司的總負債為464.49億元，2021年迅速攀升至637.87億元，2022年達到671.15億元，2023年更是突破700億元大關。截至2024年年末，公司總負債已高達806.57億元。這種債務的快速積累，使得興城人居的財務壓力日益增大。
與之對應的是資產負債率持續走高，2021—2024年，公司資產負債率分別為80.03%、80.35%、82.35%、84.78%。從負債結構看，截至2024年年末，公司流動負債合計218.13億元，其中一年內到期的非流動負債達47.15億元，主要為到期債券及長期借款，需在短期內集中償付；非流動負債588.14億元，則以長期借款、長期應付款和應付債券為主，分別為290.60億元、213.51億元和75.00億元。
數據顯示，興城人居的有息負債規模也在不斷膨脹，截至2024年年末，公司合并口徑有息債務余額627.67億元，較2023年年末的570.09億元增長10.10%。在合并口徑有息債務中，公司信用類債券余額83.66億元，占比13.33%；銀行貸款余額206.67億元，占比32.93%；非銀行金融機構貸款余額123.83億元，占比19.73%；其他有息債務余額213.51億元，占比34.02%。
為維持項目開發，興城人居依賴關聯方資金拆借，截至2024年年末，公司從眾多關聯方拆入大量資金，合計達204.84億元，涉及關聯方包括成都興城投資集團有限公司、成都興城資本管理有限責任公司等。
“為了滿足公司生產經營資金需求維嘉優配平臺，未來公司的負債規?？赡芾^續增長。”興城人居在年報中表示，若未來房地產市場出現重大波動或公司持續融資能力受到限制，可能面臨的償債壓力將會使其業務經營活動受到不利影響。
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